CIJENE I DALJE RASTU BANKE POOŠTRILE UVJETE Kako do stambenog kredita? S 1540 € plaće teško! Donosimo detalje

Ono što se u javnosti često pita jest - ako imam prosječnu plaću koliko godina moram raditi da bih kupio prosječni stan u Hrvatskoj...Slijedi nam razdoblje skupljih i teže dostupnih kredita. Pojedine banke već su podigle kamate na stambene kredite, a ni cijene nekretnina ne idu u prilog građanima koji žele do svog doma. Hrvatska narodna banka (HNB) od 1. listopada 2026. godine dodatno je pooštrila uvjete za odobravanje stambenih i gotovinskih kredita građanima. Smanjen je udio kredita koje banke smiju odobriti uz odstupanje od propisanih kriterija.

Udio stambenih kredita koji mogu biti iznimka od ograničenja zaduženosti smanjen je s 20 na 10 posto, što smanjuje prostor bankama da kreditiraju građane koji su na granici kreditne sposobnosti. Osnovna ograničenja se ne mijenjaju. Kod stambenih kredita mjesečna otplata svih dugova i dalje može iznositi najviše 45 posto dohotka, dok je kod nestambenih, odnosno potrošačkih kredita, granica 40 posto. I dalje vrijedi i pravilo prema kojem kredit osiguran nekretninom u pravilu ne smije prelaziti 90 posto njezine vrijednosti. U posljednjih godinu dana cijene stanova porasle su za 12,7 posto, a u istom razdoblju plaće su rasle 7,2 posto.Banka kada procjenjuje kreditnu sposobnost, traži "čistu" neto plaću, odnosno u izračun ulaze fiksni iznos iz ugovora o radu i stalni dodaci na koje se plaćaju doprinosi. Sve ostale isplate na računu, poput naknada za prijevoz, toplog obroka, božićnica, regresa i nestalnih bonusa, banka ne smatra trajnim izvorom zarade niti ih uračunava. Dodatno, svaki drugi kredit, aktivni minus na računu ili kreditna kartica izravno umanjuju kreditnu sposobnost.Za primjer uzet ćemo "čistu" prosječnu plaću u Hrvatskoj koja iznosi 1540 eura, cijenu kvadrata stana od 3024 eura, što za stan od 60 kvadrata uz ugrađene bankarske troškove daje ukupnu glavnicu kredita od 181.457 eura, te rok otplate od 30 godina. Prema kalkulatoru Ekonomskog laba, radnik s prosječnim primanjima u državi ne može do takvog stana, jer mu nedostaje 209 eura, odnosno 12 posto potrebnog dohotka da mu mjesečna rata od 787 eura ne bi prelazila određenih 45 posto dohotka. Najveći priuštivi stan do kojeg bi mogao doći je 52,8 kvadrata uz cijenu do 159.733 eura uz iste uvjete.

- Indeks priuštivosti stambenih nekretnina koje se kupuju na kredit, koji uzima u obzir prosječnu plaću, kamatnu stopu i indeks cijena nekretnina, u drugom tromjesečju ove godine pogoršao se u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Indeks priuštivosti nekretnina uz manja kolebanja stagnira oko četiri zadnje godine, niži je od maksimalne financijske priuštivosti iz 2017. godine, ali je priuštivost i dalje osjetno veća od minimalne priuštivosti iz 2008. godine - kazao je Velimir Šonje, ekonomski analitičar, vlasnik i direktor Arhivanalitike i urednik Ekonomskog laba.Naveo je kako se primjećuje velika razlika u pogledu promjena financijske priuštivosti između novih i postojećih nekretnina. U protekle četiri godine cijene novih stambenih nekretnina rasle su osjetno sporije od cijena postojećih nekretnina.- Međutim, novih je nekretnina premalo s obzirom na snažnu potražnju, pa je odgovor nove ponude zasad preslab da bi ohladio pritisak na cijene. Razlozi su složeni: od rigidnih prostornih planova koji premalo omogućuju novu izgradnju, sporog širenja urbane infrastrukture, spore administracije za izdavanje dozvola, do nedostatka radne snage i snažnog pritiska na rast plaća u građevinskom sektoru što se prelijeva na troškove i cijene - navodi Šonje.

Napominje kako bi se politika trebala fokusirati na otklanjanje uskih grla u dijelu ponude novih stambenih nekretnina, radi njenog povećanja. Budući da se u narednom razdoblju očekuje porast prosječnih kamatnih stopa na stambene kredite, pitanje je kao će to utjecati na financijsku priuštivost. Šonje navodi kako tu treba imati na umu tri stvari. Prvo, prosječna kamatna stopa na stambene kredite za kolovoz u Hrvatskoj i dalje se kretala oko 3 posto i treća je najniža prosječna stopa među svim zemljama u europodručju. Drugo, više od 90 posto stambenih kredita odobrava se s fiksnom kamatnom stopom tako da će promjene kamatnih stopa zahvatiti vrlo mali broj postojećih dužnika. Treće, kamatne stope na nove kredite nisu jedina stvar koja utječe na priuštivost. Ističe da rast plaća i usporavanje rasta cijena mogu poništiti ili čak prevagnuti nad rastom kamatnih stopa.- Naravno, nitko ne može prognozirati da će to biti tako, no zasad ne očekujemo osjetnu eroziju priuštivosti jer nemamo dojam da će rast kamatnih stopa biti snažan - poručio je Šonje.

Ono što se u javnosti često pita jest - ako imam prosječnu plaću koliko godina moram raditi da bih kupio prosječni stan u Hrvatskoj. Šonje navodi kako je sada ta brojka malo manje od 11 godina i kako se dulje vrijeme ne mijenja bitno. No napominje kako su rasponi i plaća i raspoloživih nekretnina u stvarnosti široki, a brojne nekretnine uopće nisu usporedive.

Hrvatska po snažnom rastu cijena nekretnina nije izuzetak u EU-u, ali je pri samom vrhu i zauzima peto mjesto, navodi u analizi Ivice Brkljače, neovisni ekonomski analitičar Ekonomi laba. Prema novim podacima Eurostata, u posljednjih godinu dana cijene su brže rasle samo u Portugalu, Bugarskoj, Litvi i Slovačkoj, a dvoznamenkast rast zabilježen je i u Španjolskoj, Rumunjskoj, Latviji i Mađarskoj. Prosjek EU-a iznosio je 4,7 posto.