Dome, slatki dome: Do stana bez kredita? Može se, ali u Hrvatskoj je to i dalje gotovo pa znanstvena fantastika

Dom je potreba, a ne luksuz. Ne, jedini način rješavanja stambenog statusa u Hrvatskoj postalo je zaduživanje. Rast cijena ne prati rast prihoda. Prema Eurostatu, u razdoblju od 2010. do 2021. cijene nekretnina u Hrvatskoj su porašle 26 posto, a najamnine 13 posto. Priuštivo stanovanja za mnoge gotovo da je u domeni znanstvene fantastike.

Iako je jedna od najčešćih statistika koja se spominje u vezi stanovanja u Hrvatskoj o 91 stambenoj zgradi koja živi u nekretnini u svom vlasništvu, tek se oko 66 posto ispitanika izjašnjava kao vlasnici, dok su svega njih 44 posto stvarni vlasnici ili suvlasnici nekretnina u kojima žive, pokazalo je istraživanje Prava na grad o stambenim statusima, strukturi vlasništva i stambenim potrebama različitih društvenih skupina.

Stoga zaključuju kako nije nužno točno da Hrvati vole vlasništvo, a ono nije ni realnost u tako velikoj mjeri. ''Kreditno zaduživanje, pa i uz subvencije, ne mora biti jedini zamislivi smjer stambene politike. Treba nam održiva i pravednija stambena politika koja nudi raznolike oblike priuštivog stanovanja i odgovara stvarnim potrebama građana'', poručuju iz vodeće organizacije za stambena prava u Hrvatskoj, a iz čijeg su istraživanja proizašle i preporuke za oblikovanje stambenih politika.

Ilustracija - 4 (Foto: Getty Images)

U očekivanju Stambene strategije

Hrvatska treba iz korijena redefinirati stambenu politiku i povezati je s gospodarskom, demografskom i socijalnom politikom, a već godinama vapi za Stambenu strategiju, na što u  svojim izvješćima upozorava  i pučka pravobraniteljica.

''Pravo na adekvatno stanovanje podrazumijeva dom kao temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji, okosnicu društvenog i emocionalnog života, ali sve češće i radno mjesto, a koliko je važno postalo je posebno jasno za vrijeme epidemije. Ovo se pravo odnosi i na osiguranje zaštite od nezakonitih deložacija, a povezano je i dostupnost zdravstveno ispravne vode za ljudsku potrošnju te s pristupom sustavu odvodnje te energije. Ono ne znači obvezu države da svakome dodijeli stan ili kuću, već se radi o obvezi osmišljavanja mjera kojima se pomaže u osiguranju dostojnog stanovanja , uključujući i subvencije i olakšice, dostupnost infrastrukture i slično na nediskriminatoran način te kako bi se preveniralo beskućništvo'', istaknula je pučka pravobraniteljica  Tena Šimonović Einwalter . 

Uteg stambenog stresa

Postavljanje vlasništva kao cilja pri čemu je kupnja gotovo u pravilu moguća samo uz zaduživanje te prema tome nedostupna svim socijalnim skupinama rezultiralo je nereguliranim tržištem skupa najma s nezaštićenim podstanarima bez ugovorno riješenih odnosa i sustavnim stambenim dužništvom banaka. Muke po švicarcima, deložacije, stambeni stres… teška su svakodnevnica mnogih građana, a država taj problem dalje ignorira ili čak i pogoršava zahvaljujući parcijalnim mjerama poput subvencioniranja stambenih kredita.

Minimalna plaća (od 1. siječnja 2023.) u Hrvatskoj iznosi 560 eura. Kako obitelj s takvim primanjima is djecom može iznajmiti adekvatan stan za više od 500 ili 400 eura? A cijene stanova za dugoročan najam stalno rastu i podstanari su prisiljeni za najam i režije davati od 30 pa čak i do 50 posto svojih primanja što ih dovodi na sam rub siromaštva i udar stambenog stresa.

Riječ je o pojmu koji označava stres koji ljudi, odnosno kućanstva, proživljavaju ako njihovi stambeni troškovi poput rente ili rate za stambeni kredit te osnovne račune za vodu, struju, grijanje, plin… premašuju 30 posto njihovih mjesečnih primanja. Tada dolazi do tzv. stambenog stresa kada većina građana ili čak svu svoju energiju ulažu u to da plate troškove stanovanja i nemaju ni vremena, ni novca ulagati u svoj razvoj kroz primjerice kulturu, slobodno vrijeme ili obitelj. Kvaliteta njihova života drastično pada, a posljednjih desetak godina zabilježeno je i da stambeni stres uzrokuje poremećaje mentalnog zdravlja.

Ilustracija - 1 (Foto: Getty Images)

Dom ne može biti tek roba na tržištu

U Hrvatskoj se stambena prava vrlo slabo štite, a pravo na stan je u praksi, kao iu javnom diskursu, prepoznato tek kada je povezano s vlasništvom, upozoravaju iz Prava na grad, koje je u suradnji sa sociologinjom  Petrom Rodik  oblikovalo anketno istraživanje o stambenim statusima. , strukturi vlasništva i stambenim potrebama za različite društvene skupine koje je krajem 2021. provela agencija Promocija plus, na reprezentativnom uzorku 1007 punoljetnih stanovnika i stanova grada Zagreba.

Htjeli su precizno saznati kakva je stvarna struktura stambenih statusa u najvećoj urbanoj sredini u Hrvatskoj, kakav je prostorni razmještaj stambenih statusa, ali i stambenih želja, kolika je stvarna priuštivost stanovanja i koje su to skupine stanovništva za koje je potrebno oblikovati specifične stambene politike. Na temelju rezultata istraživanja izradile su se  preporuke  za oblikovanje stambene politike.

Kako bi bolje diferencirali pojedine podstanarske statuse, promatrali su ih nešto detaljnije nego što se to radi primjerice u popisu stanovništva, a rezultati istraživanja pokazali su zanimljivu diskrepanciju između stvarnog pravnog vlasništva i percepcije vlasništva nad stambenim prostorom.

Prosječno zadovoljstvo vlastitim stambenim statusom, prema stambenim statusima ispitanika(Foto: Pravo na grad)

Iz istraživanja je također vidljiva generacijska diskrepancija - starije generacije su uglavnom vlasnici bez kredita, dok su jedan srednje većinom vlasnici s kreditom: ''Ovo možemo razumjeti kao posljedicu privatizacije društveno stambenog fonda. Pritom je vidljivo da je u najmlađoj generaciji najviše onih koje svoje stambeno pitanje rješavaju nekim oblikom podstanarstva, a upravo oni se ovdje pokazuju među najmanje zadovoljnima svojim stambenim statusom, što možemo povezati s neodgovarajućim standardom stanovanja. Uz podstanarski status, radi prekomjernog zaduženja nezadovoljstvo izražavaju i vlasnici s kreditom, a zadovoljstvo se pak u mnogim slučajevima iskazuje izostankom zaduženja kod onih koji su vlasnici bez kredita''.

Distribucija stambenih statusa(Foto: Pravo na grad)

Tko je stvarni vlasnik stana u kojem ispitanici žive? (Foto: Pravo na grad)

Dio građana koji su dostojanstveno stanovanje ne mogu priuštiti zbog niskih primanja ili žive u područjima bez potpune infrastrukture, u loše sagrađenim i bespravnim objektima. Mnogima je dom uništen u potresima, a na tržištu manje uvjetnih i cijenom pristupačnih nekretnina za dugoročni, ali i javni najam.

Međutim, na razini javne politike i dalje se primarno potiče kupnja nekretnina, a dio građana koji za ispunjavanje zakonskih uvjeta odlučuje o stambenom zbrinjavanju kroz programe POS-a ili putem subvencioniranja stambenih kredita kojima država pomaže u otplati dijela kredita za kupnju stana ili kuće. , odnosno za izgradnju kuće, u trajanju od najmanje pet godina. I dalje se ignoriraju sve češći prigovori da se subvencioniranjem i politikom poticanja kupnje vlastitih nekretnina  dodatno utječe na rast cijena nekretnina  i posljedično na zaduženost kupaca. 

Kupola, slatka kupola

Da je u generaciji rođenih između 1980. i 1991. puno veći dio najma na slobodnom tržištu nego kod starije generacije i da te generacije svoje stambeno pitanje pretežno rješavaju na tržištu (najma ili kredita), pokazalo je još ranije i  istraživanje  ''Nejednakosti u stanovanju kroz životni tijek: od socijalizma do postsocijalizma'' koje su proveli  Teo Matković ,  Petra Rodik  i  Mislav Žitko .

Ovakvu distribuciju može se razumjeti kao posljedicu privatizacije društveno stambenog fonda, u kojoj su starije generacije do vlasništva nad nekretninom u velikom broju dolazile povoljnim otkupom stanarskog prava tijekom 1990-ih, a mlađe su se, po konsolidaciji tržišta nekretnina na taj način, od početka 2000. -ih u rješavanju stambenog pitanja morale osloniti na tržište stambenih kredita koje od tada u Hrvatskoj razvijaju mahom strane banke.

Unatoč svemu navedenom, temeljna odrednica stambene politike u Hrvatskoj za koju se izdvaja najznačajnija količina sredstava upravo su subvencije individualnih stambenih kredita, odnosno poticanje tržišnih mehanizama za rješavanje stambenog pitanja i stambenog kreditiranja u poslovnim bankama: ''Nakon ranih 2000-ih godina, s konsolidacijom tržišta nekretnina i proliferacijom komercijalnih hipotekarnih kredita, stambenu politiku u Hrvatskoj karakteriziraju poticanje stambene štednje u specijaliziranim institucijama, subvencioniranje individualnih hipotekarnih kredita izravnim transferom javnih sredstava poslovnim bankama i povoljno kreditiranje poslovnih banaka za stanove koje gradi država i/ili općina, ili pak privatni investitor, a na kraju ih kupuje krajnji korisnik''.

K tome, subvencioniranje stambenih kredita pridonijelo je postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj te su subvencije utjecale na cijene nekretnina u područjima i regijama u kojima je tržište nekretnina najaktivnije, zaključak je  istraživanja  koje su proveli  Davor Kunovac  iz Hrvatske narodne banke (HNB) i  Ivan Žilić  s Ekonomskog instituta u Zagrebu analizirajući utjecaj subvencioniranih stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj.

Ilustracija - 5 (Foto: Getty Images)

Podstanari na posebnim mukama, ali nisu jedini

Uz vlasništvo nad stanom kao dominantan oblik posjeda u Hrvatskoj, podstanarstvo se ne prepoznaje kao relevantan i dovoljno zastupljen oblik stanovanja, a regulacija podstanarskih statusa je u potpunosti zanemarena, upozorava se u istraživanju.

S obzirom na opterećenost stambenim troškovima i rizik od siromaštva, prema podacima Eurostata o priuštivosti stanovanja iz 2018. godine, (a sada je s obzirom na aktualne okolnosti situacije vjerojatno još i teža) stopa preopterećenosti troškova stanovanja više je od pet puta veća kod podstanara nego kod vlasnika nekretnine s hipotekom ili stambenim kreditom. Dok 25,1 posto podstanara koji žive u stanovima s tržišnom cijenom troši više od 40 posto svojih mjesečnih prihoda na stanovanje, u slučaju da vlasnik nekretnine ima hipoteku ili stambeni kredit to je samo četiri posto.